Aguas en la tormenta… en la casa que llevan
Capítulo 1: Aguas de la tormenta
La primera señal de problemas en el edificio de condominios apareció a fines de octubre de 2021. Los residentes en las unidades del tercer y cuarto piso notaron fugas de agua de los techos de sus salas de estar. Aparecieron más fugas en las áreas comunes debajo de un balcón del quinto piso.
El edificio de condominios era relativamente nuevo, se terminó en 2018 y no había habido informes de fugas anteriores en el edificio. El administrador de la propiedad hizo que un contratista fuera a investigar y reparar el daño. A medida que el contratista comenzó a quitar los acabados dañados, se descubrió más humedad en las paredes y los techos. Se hicieron reparaciones, pero varios meses después, en diciembre, aparecieron más fugas.
A unas pocas millas de distancia, en una gran casa unifamiliar, una familia de cuatro había regresado recientemente de un largo viaje fuera del país. Fue justo antes de Navidad y, durante una tormenta, la familia notó que el agua goteaba de los techos de la sala de estar y la cocina. Se descubrirían fugas adicionales en la habitación de invitados, la sala de recreo y el garaje. La familia no reportó fugas en la casa previas. La casa personalizada de dos pisos se construyó en 1982 y tenía paredes de piedra, elementos arquitectónicos de inspiración mediterránea, ventanas arqueadas, techos curvos, pisos de madera y pinturas decorativas sobre paredes de yeso veneciano.
Al otro lado de la bahía, en una icónica casa victoriana de tres pisos, los propietarios notaron una repentina fuga de agua en su garaje después de una tormenta a fines de diciembre. El agua fluía abiertamente a través del piso de su garaje y hacia la calle. Cuando un contratista de reconstrucción llegó a la casa para repararla, se encontraron grandes daños por podredumbre detrás de las paredes y el techo terminados. Estaba claro que el agua había estado entrando en las paredes durante mucho tiempo, pero recientemente se había filtrado en el garaje.
Capitulo 2: Una mirada más cercana
Las fugas de agua habían aparecido en las tres propiedades aproximadamente al mismo tiempo, durante las tormentas que azotaron el Área de la Bahía a fines de 2021. No obstante, cada casa era muy diferente: la primera, un edificio de condominios relativamente nuevo; la segunda, una gran casa de 40 años en un entorno suburbano; el tercero, una histórica casa victoriana construida en 1900. Las tres casas sufrieron daños que requirieron reparaciones extensas.
La pregunta a responder: ¿Fueron las dos grandes tormentas de octubre y diciembre la causa de los daños en las tres propiedades? ¿O hubo condiciones preexistentes que las tormentas repentinamente expusieron? Degenkolb fue contratado para averiguarlo y envió al ingeniero forense Steve Moore.
En el edificio de condominios, las reparaciones ya estaban en marcha después de las tormentas. El contratista había quitado algunos de los acabados de las paredes, cubierto el balcón del quinto piso con lonas de plástico temporales y sellado las juntas exteriores abiertas con masilla y varilla de respaldo. No había aberturas obvias por donde podría haber entrado el agua, pero las fugas continuaron durante las tormentas posteriores. Dentro de las paredes, Steve Moore de Degenkolb inspeccionó el marco de la pared manchada donde encontró madera sólida y firme, así como sujetadores ligeramente oxidados sin evidencia de exposición a la humedad a largo plazo. Con el plástico instalado sobre el balcón y todas las juntas exteriores selladas, ¿cómo siguió goteándose agua en las unidades de abajo?
Más adelante, en la gran casa unifamiliar, la evidencia contaba una historia diferente. Puertas francesas en los dormitorios y salas de juegos se abren a balcones y pasillos en el segundo piso. Se suponía que los desagües del piso capturaban el agua de lluvia antes de que entrara a la residencia. Sin embargo, notamos que la madera en el umbral de cada puerta estaba torcida, separada y partida. También notamos que los desagües del piso estaban llenos de hojas y otros desechos. Las plantas habían comenzado a crecer a través de las tapas de drenaje, lo que las bloqueaba efectivamente. ¿Pero esto se tradujo en agua en el techo de la sala de estar? ¿Si es así, cómo?
Al otro lado de la bahía, en la casa victoriana de 120 años de antigüedad, el desafío fue seguir la evidencia de daños por agua en su fuente. Dentro del garaje, detrás de los acabados de las paredes que se quitaron, el daño era evidente: elementos de estructura manchados y podridos en la esquina alrededor de una tubería de drenaje de agua de lluvia. Seguimos el daño a un balcón del segundo piso sobre el garaje. Al examinar el piso del balcón de arriba, notamos condiciones intactas sin vacíos ni grietas evidentes en las baldosas del piso alrededor del tubo de desagüe del techo. ¿Cómo entraba el agua por el suelo del balcón?
En cada residencia, inicialmente parecía que las tormentas eran las responsables de los daños, ya que no había habido fugas antes ni lluvias significativas debido a la sequía en curso en California. Pero al quitar las capas y examinar la evidencia, se revelaron algunas pistas que apuntaban a otras razones.
Capítulo 3: Los culpables
Los acabados de las paredes exteriores del condominio se componen de estuco, que está diseñado para permitir que el agua de lluvia penetre a través del yeso de cemento y luego drene por el fondo. En un balcón, la parte inferior del estuco drena sobre el tapajuntas en la intersección de la pared con el balcón. El tapajuntas dirige el agua a un sistema de drenaje en el ensamblaje del piso del balcón. La causa de la intrusión de agua era el tapajuntas faltante o mal instalado en la intersección de la pared con el balcón, probablemente como resultado de un defecto de construcción original. La condición no se había notado antes, porque no había caído suficiente lluvia desde que se construyó el condominio para convertirse en un problema.
En la casa unifamiliar grande, determinamos que cuando llovía lo suficiente, el agua del balcón desbordaba el desagüe bloqueado, se acumulaba en el balcón y luego se desbordaba por los umbrales hacia los ensamblajes del piso. Observamos que la madera de los umbrales de las puertas estaba alabeada y presentaba grietas profundas en la veta. Cuando el agua daña la madera, el ciclo de humectación y secado se exacerba cada vez. Las grietas en la madera se vuelven más profundas, la celulosa se descompone y se vuelve más fácil que el agua penetre la próxima vez que llueva, causando más daños. Estaba claro que la madera se había mojado y secado varias veces antes de las tormentas a finales de 2021. La causa de la intrusión de agua fue la falta de mantenimiento del drenaje exterior, lo que resultó en una penetración significativa de agua durante las grandes tormentas de 2021.
En el Victorian, estaba claro que el daño por humedad en el armazón había estado ocurriendo durante muchos años, pero el agua no había entrado previamente en el garaje. Luego de un examen más detallado del balcón, identificamos una junta fallida en la intersección de la baranda con la pared exterior. La unión fallida fue el resultado de selladores y pintura secos y agrietados, lo que permitió que el agua de lluvia penetrara en la cavidad de la pared. La junta fallida había estado permitiendo la intrusión de agua durante muchos años, pero no fue hasta el flujo excesivo en diciembre de 2021 que se reveló el deterioro a largo plazo.
La lluvia que cae ingresa al área del balcón y puede penetrar debajo del desagüe debido al solapamiento incorrecto de los materiales impermeabilizantes entre los sustratos. Desde allí, viaja a través del espacio intersticial en el piso antes de gotear a través del techo hacia el condominio de abajo.
El agua de lluvia se acumula en la superficie de la madera desgastada y luego penetra en las grietas y juntas abiertas preexistentes. A través de la acción de absorción y capilaridad, el agua viaja a través de las divisiones y las juntas abiertas hacia el interior de la casa, sin pasar por los sistemas de impermeabilización exteriores. El agua estancada de los desagües de los balcones obstruidos contribuye al deterioro de la madera.
La lluvia penetra detrás del revestimiento a través de la pintura agrietada y los materiales de impermeabilización deteriorados. Una vez detrás del revestimiento, puede migrar hacia abajo a través de las cavidades de la pared y causar daños a la estructura, el aislamiento y los acabados.
Epílogo
Cada edificio notó por primera vez la intrusión de agua durante tormentas importantes a fines de 2021. Sin ningún historial de fugas anteriores, inicialmente se creyó que las tormentas habían causado las fugas. Aún así, después de cuidadosas evaluaciones forenses de cada ubicación, la evidencia física reveló las causas reales: diferentes problemas preexistentes que se habían manifestado mucho antes de que cayeran las lluvias: un defecto inicial en la construcción, falta de mantenimiento de rutina y selladores, así como pinturas secas y agrietadas, respectivamente. Estos tres ejemplos de intrusión repentina de agua de lluvia ilustran la importancia de tomarse el tiempo para examinar de cerca y seguir el camino de la evidencia y no solo culpar del daño al agua de la tormenta.
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Para hablar con un ingeniero forense o programar una investigación, comuníquese con Steve Moore en smoore@degenkolb.com.
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