Aguas en la tormenta… en la casa que llevan

Capítulo 1:  Aguas de la tormenta

La primera señal de problemas en el edificio de condominios apareció a fines de octubre de 2021. Los residentes en las unidades del tercer y cuarto piso notaron fugas de agua de los techos de sus salas de estar. Aparecieron más fugas en las áreas comunes debajo de un balcón del quinto piso.

El edificio de condominios era relativamente nuevo, se terminó en 2018 y no había habido informes de fugas anteriores en el edificio. El administrador de la propiedad hizo que un contratista fuera a investigar y reparar el daño. A medida que el contratista comenzó a quitar los acabados dañados, se descubrió más humedad en las paredes y los techos. Se hicieron reparaciones, pero varios meses después, en diciembre, aparecieron más fugas.

A unas pocas millas de distancia, en una gran casa unifamiliar, una familia de cuatro había regresado recientemente de un largo viaje fuera del país. Fue justo antes de Navidad y, durante una tormenta, la familia notó que el agua goteaba de los techos de la sala de estar y la cocina. Se descubrirían fugas adicionales en la habitación de invitados, la sala de recreo y el garaje. La familia no reportó fugas en la casa previas. La casa personalizada de dos pisos se construyó en 1982 y tenía paredes de piedra, elementos arquitectónicos de inspiración mediterránea, ventanas arqueadas, techos curvos, pisos de madera y pinturas decorativas sobre paredes de yeso veneciano.

Al otro lado de la bahía, en una icónica casa victoriana de tres pisos, los propietarios notaron una repentina fuga de agua en su garaje después de una tormenta a fines de diciembre. El agua fluía abiertamente a través del piso de su garaje y hacia la calle. Cuando un contratista de reconstrucción llegó a la casa para repararla, se encontraron grandes daños por podredumbre detrás de las paredes y el techo terminados.  Estaba claro que el agua había estado entrando en las paredes durante mucho tiempo, pero recientemente se había filtrado en el garaje.

Capitulo 2:  Una mirada más cercana

Las fugas de agua habían aparecido en las tres propiedades aproximadamente al mismo tiempo, durante las tormentas que azotaron el Área de la Bahía a fines de 2021. No obstante, cada casa era muy diferente: la primera, un edificio de condominios relativamente nuevo; la segunda, una gran casa de 40 años en un entorno suburbano; el tercero, una histórica casa victoriana construida en 1900. Las tres casas sufrieron daños que requirieron reparaciones extensas.

La pregunta a responder: ¿Fueron las dos grandes tormentas de octubre y diciembre la causa de los daños en las tres propiedades? ¿O hubo condiciones preexistentes que las tormentas repentinamente expusieron? Degenkolb fue contratado para averiguarlo y envió al ingeniero forense Steve Moore.

En el edificio de condominios, las reparaciones ya estaban en marcha después de las tormentas. El contratista había quitado algunos de los acabados de las paredes, cubierto el balcón del quinto piso con lonas de plástico temporales y sellado las juntas exteriores abiertas con masilla y varilla de respaldo. No había aberturas obvias por donde podría haber entrado el agua, pero las fugas continuaron durante las tormentas posteriores. Dentro de las paredes, Steve Moore de Degenkolb inspeccionó el marco de la pared manchada donde encontró madera sólida y firme, así como sujetadores ligeramente oxidados sin evidencia de exposición a la humedad a largo plazo. Con el plástico instalado sobre el balcón y todas las juntas exteriores selladas, ¿cómo siguió goteándose agua en las unidades de abajo?

Más adelante, en la gran casa unifamiliar, la evidencia contaba una historia diferente. Puertas francesas en los dormitorios y salas de juegos se abren a balcones y pasillos en el segundo piso. Se suponía que los desagües del piso capturaban el agua de lluvia antes de que entrara a la residencia. Sin embargo, notamos que la madera en el umbral de cada puerta estaba torcida, separada y partida. También notamos que los desagües del piso estaban llenos de hojas y otros desechos. Las plantas habían comenzado a crecer a través de las tapas de drenaje, lo que las bloqueaba efectivamente. ¿Pero esto se tradujo en agua en el techo de la sala de estar? ¿Si es así, cómo?

Al otro lado de la bahía, en la casa victoriana de 120 años de antigüedad, el desafío fue seguir la evidencia de daños por agua en su fuente. Dentro del garaje, detrás de los acabados de las paredes que se quitaron, el daño era evidente: elementos de estructura manchados y podridos en la esquina alrededor de una tubería de drenaje de agua de lluvia. Seguimos el daño a un balcón del segundo piso sobre el garaje. Al examinar el piso del balcón de arriba, notamos condiciones intactas sin vacíos ni grietas evidentes en las baldosas del piso alrededor del tubo de desagüe del techo. ¿Cómo entraba el agua por el suelo del balcón?

En cada residencia, inicialmente parecía que las tormentas eran las responsables de los daños, ya que no había habido fugas antes ni lluvias significativas debido a la sequía en curso en California. Pero al quitar las capas y examinar la evidencia, se revelaron algunas pistas que apuntaban a otras razones.

Capítulo 3:  Los culpables

Los acabados de las paredes exteriores del condominio se componen de estuco, que está diseñado para permitir que el agua de lluvia penetre a través del yeso de cemento y luego drene por el fondo. En un balcón, la parte inferior del estuco drena sobre el tapajuntas en la intersección de la pared con el balcón. El tapajuntas dirige el agua a un sistema de drenaje en el ensamblaje del piso del balcón. La causa de la intrusión de agua era el tapajuntas faltante o mal instalado en la intersección de la pared con el balcón, probablemente como resultado de un defecto de construcción original. La condición no se había notado antes, porque no había caído suficiente lluvia desde que se construyó el condominio para convertirse en un problema.

En la casa unifamiliar grande, determinamos que cuando llovía lo suficiente, el agua del balcón desbordaba el desagüe bloqueado, se acumulaba en el balcón y luego se desbordaba por los umbrales hacia los ensamblajes del piso. Observamos que la madera de los umbrales de las puertas estaba alabeada y presentaba grietas profundas en la veta. Cuando el agua daña la madera, el ciclo de humectación y secado se exacerba cada vez. Las grietas en la madera se vuelven más profundas, la celulosa se descompone y se vuelve más fácil que el agua penetre la próxima vez que llueva, causando más daños. Estaba claro que la madera se había mojado y secado varias veces antes de las tormentas a finales de 2021. La causa de la intrusión de agua fue la falta de mantenimiento del drenaje exterior, lo que resultó en una penetración significativa de agua durante las grandes tormentas de 2021.

En el Victorian, estaba claro que el daño por humedad en el armazón había estado ocurriendo durante muchos años, pero el agua no había entrado previamente en el garaje. Luego de un examen más detallado del balcón, identificamos una junta fallida en la intersección de la baranda con la pared exterior. La unión fallida fue el resultado de selladores y pintura secos y agrietados, lo que permitió que el agua de lluvia penetrara en la cavidad de la pared. La junta fallida había estado permitiendo la intrusión de agua durante muchos años, pero no fue hasta el flujo excesivo en diciembre de 2021 que se reveló el deterioro a largo plazo.

La lluvia que cae ingresa al área del balcón y puede penetrar debajo del desagüe debido al solapamiento incorrecto de los materiales impermeabilizantes entre los sustratos. Desde allí, viaja a través del espacio intersticial en el piso antes de gotear a través del techo hacia el condominio de abajo.

El agua de lluvia se acumula en la superficie de la madera desgastada y luego penetra en las grietas y juntas abiertas preexistentes. A través de la acción de absorción y capilaridad, el agua viaja a través de las divisiones y las juntas abiertas hacia el interior de la casa, sin pasar por los sistemas de impermeabilización exteriores. El agua estancada de los desagües de los balcones obstruidos contribuye al deterioro de la madera.

La lluvia penetra detrás del revestimiento a través de la pintura agrietada y los materiales de impermeabilización deteriorados. Una vez detrás del revestimiento, puede migrar hacia abajo a través de las cavidades de la pared y causar daños a la estructura, el aislamiento y los acabados.

Epílogo

Cada edificio notó por primera vez la intrusión de agua durante tormentas importantes a fines de 2021. Sin ningún historial de fugas anteriores, inicialmente se creyó que las tormentas habían causado las fugas. Aún así, después de cuidadosas evaluaciones forenses de cada ubicación, la evidencia física reveló las causas reales: diferentes problemas preexistentes que se habían manifestado mucho antes de que cayeran las lluvias: un defecto inicial en la construcción, falta de mantenimiento de rutina y selladores, así como pinturas secas y agrietadas, respectivamente. Estos tres ejemplos de intrusión repentina de agua de lluvia ilustran la importancia de tomarse el tiempo para examinar de cerca y seguir el camino de la evidencia y no solo culpar del daño al agua de la tormenta.

¿Quiere presentar un reclamo? Haga clic aquí: Admisión de reclamos

Para hablar con un ingeniero forense o programar una investigación, comuníquese con Steve Moore en smoore@degenkolb.com.

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• Cuando las piscinas revientan
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Fabián Cortés

Reflexiones sobre Katrina: Apoyando a otros en tiempos difíciles

Un par de zapatos para niños cuelgan de un cable telefónico. Marcos rotos llenos de fotos dañadas por el agua de los principales eventos de la vida cubren el suelo. Las piedras preciosas que solían colgar de un candelabro que había pertenecido a la familia durante cuatro generaciones brillan débilmente debajo de montones de escombros. Las nubes de tormenta de Katrina se habían disipado tres meses antes, pero la devastación seguía esparcida por las comunidades y las tierras que tuvieron la desgracia de estar en su camino.

El personal de Degenkolb* estuvo en el lugar para realizar una investigación sobre el reclamo de un propietario. Esta vez, el propietario se reunió con los ingenieros y su coordinador de reclamos en el sitio. Había montones de escombros encima de la losa donde solía estar su casa. Mientras los ingenieros hacían su trabajo, el propietario examinó lo que quedaba. Gran parte estaba irreconocible: los artículos dañados durante la tormenta se quedaron afuera, expuestos al sol, la humedad y más lluvia durante semanas y meses. Muchos artículos sentimentales ahora eran más que recuperables. El propietario estaba buscando cualquier cosa que hubiera sobrevivido remotamente.

Lisa Esquivel fue la incansable Coordinadora de Reclamos del equipo. Cuando el equipo de ingeniería de investigación de Degenkolb comenzó a recibir llamadas para ir a Mississippi e investigar la causa de la pérdida, una determinación matizada entre el viento de la tormenta o las inundaciones por las crecidas, Lisa fue la que encontró un apartamento amueblado para quedarse.  Ella y el Gerente de TI fueron quienes salieron y compraron las computadoras y el equipo tecnológico necesario para operar una oficina de campo (esto fue mucho antes de que las configuraciones de trabajo remoto fueran comunes). Lisa coordinó los horarios, arregló los archivos, se aseguró de que hubiera comida en el refrigerador, así como que las toallas y las sábanas se limpiaran entre turnos de ingenieros de varias semanas. Cuando los ingenieros fueron a los sitios, ella fue quien interactuó con los propietarios. Ofreció un oído comprensivo cuando contaron sus historias: lo que pasaron cuando se fueron o las razones por las que no lo hicieron. Escuchó la forma en que agonizaban en la incertidumbre cuando no sabían qué había pasado con su hogar o si su compañía de seguros cubriría su pérdida.

Por las tardes, mientras los ingenieros discutían los tipos de daños que habían visto y los indicadores de la causa de la pérdida, Lisa pensaba en lo que había visto, a veces abrumada hasta las lágrimas de empatía por la gente amable, generosa y acogedora que lo había perdido casi todo. Las vidas de estas personas, casi todo lo que poseían, yacían esparcidas por vecindarios y pueblos, algunas de ellas perdidas para siempre. Durante catástrofes como un huracán o un incendio forestal, el consejo es que las cosas se pueden reemplazar pero las personas no; está destinado a alentar a las personas a priorizar su seguridad ante todo. Este dicho es ciertamente cierto; una vida humana no puede reemplazarse. Pero perder todo lo relacionado con la vida (fotos, dibujos de niños, regalos de amigos y familiares, pasatiempos y colecciones) sigue siendo una pérdida significativa que tiene un costo emocional.

La casa donde había estado el equipo ese día se usó una vez como lugar de rodaje de una importante película a finales de los 90. En ese momento, el dueño de la casa no había aceptado el pago por el uso de su casa para filmar. Al final del rodaje, el equipo le entregó un regalo único: Un billete de un dólar enmarcado firmado por el equipo y las estrellas de la película, que incluía a varios actores importantes de Hollywood. Mientras revisaba los escombros, encontró el marco con el billete de dólar firmado intacto. Emocionado, se lo mostró a Lisa, quien compartió la alegría del hombre al encontrar al menos uno de sus artículos insustituibles. Fue un pequeño, pero impactante paso adelante en un largo viaje de recuperación y reconstrucción.

Dieciséis años después (hasta el día de hoy), el huracán Ida azotó la costa del Golfo una vez más. Esta vez los impuestos se mantuvieron, pero los vientos y el agua parecen no haber sido menos devastadores en 2021 que en 2005. Para Ida, el trabajo posterior a la catástrofe aún no ha comenzado; pasarán semanas o meses antes de que los ajustadores y los ingenieros puedan visitar los sitios de manera segura y evaluar los daños. Esa incansable Coordinadora de Reclamos, Lisa Esquivel, ahora Gerente de Operaciones Forenses de Degenkolb Engineers, está reflexionando sobre las valiosas lecciones que aprendimos de Katrina, al prepararse a sí misma y a sus colegas para los viajes que pueden emprender, y al esperar pequeños pero, impactantes pasos adelante por parte de esos que Ida afectó.

*Degenkolb Engineers adquirió Barrish Pelham Consulting Engineers en 2018. El personal involucrado en la historia de recuperación del huracán Katrina en ese momento estaba empleado por Barrish Pelham y ahora es empleado de Degenkolb Engineers.

Para obtener más información sobre el viaje de Lisa y ayudar a enfocarse en la ingeniería de investigación para Ida, comuníquese con lesquivel@degenkolb.com.

¿Quiere presentar un reclamo? Haga clic aquí:  Admisión de reclamos

Cómo me encontré boca abajo en un contenedor de basura

Un perito de una compañía de transportes se puso en contacto con Degenkolb, porque necesitaban un ingeniero forense para determinar la causa de un rociador contra incendios defectuoso que había inundado un área de oficinas en un edificio comercial local. Justo después de las 11:00 p.m. del día del siniestro, el Departamento de Bomberos recibió una notificación de que se había activado el sistema de rociadores del edificio. Después de determinar que no había fuego, el Departamento de Bomberos apagó temporalmente el sistema de rociadores contra incendios. Se informó que un solo rociador contra incendios había fallado y dañado el área de la oficina debajo de él.

Cuando visité el sitio, vi que habían removido todos los muebles del cubículo y el piso alfombrado de la habitación de aproximadamente 50 pies por 50 pies cuadrados. Además, faltaban las cuatro placas acústicas alrededor del rociador averiado. El administrador del edificio me dijo que los cuatro paneles se habían encontrado en el suelo la mañana siguiente a la pérdida y que se tiraron en un contenedor de basura en la parte trasera del edificio.

Documenté las condiciones existentes de la habitación y observé muy de cerca el cabezal del rociador que fallaba. Se reemplazó el enlace de mercurio de la lámpara y se restableció el sistema de protección contra incendios del edificio y funcionaba correctamente. No observé evidencia de desgaste en las superficies de la instalación o corrosión a largo plazo en las tuberías o accesorios. El hardware de soporte de la tubería, la estructura del techo y los sistemas de construcción circundantes parecían intactos y estaban funcionando correctamente. Entonces, ¿cómo falló este único rociador contra incendios en medio de un área de oficinas acondicionada? ¿Dónde estaba mi «pistola humeante»?

Decidí revisar el contenedor de basura en la parte trasera del edificio. Necesitaba ver los paneles del techo alrededor del cabezal del rociador averiado. Me tragué mi orgullo, reflexioné sobre mi deseo de encontrar la verdadera causa de esta pérdida e hice un poco de búsqueda en el basurero, que es finalmente como terminé boca abajo dentro del basurero. ¡Afortunadamente, mis esfuerzos valieron la pena! Debajo de láminas de plástico y algunos rollos de alfombra, encontré tres de los cuatro paneles del techo. Estaban hechos destrozados y dañados, pero pude volver a armarlos en el suelo junto al contenedor de basura. Extendiéndose a lo largo de dos de los tres paneles, junto a la ubicación del rociador contra incendios, había una serie de ranuras negras poco profundas en forma de media luna en la superficie del panel acústico. ¿Cómo y cuándo aparecieron estas marcas en forma del logo de Nike en los paneles del techo?

Regresé adentro donde me reuní con el gerente en su oficina y le hice más preguntas sobre el edificio. Dentro de su oficina, el ingeniero amante de los dispositivos que hay en mí notó de inmediato un gran helicóptero a control remoto ubicado en el suelo. El gerente explicó que varios empleados volaban el helicóptero en el estacionamiento durante el almuerzo y, cuando no estaba en uso, normalmente se guardaba en el área de la oficina afectada. El helicóptero y sus controles se encontraron en el piso la mañana después de que fallara el rociador. Eché un vistazo más de cerca al helicóptero y noté un residuo blanco a lo largo de los bordes delanteros de las aspas del rotor.

Siguiendo esta pista, le pregunté al gerente si había algún empleado en el edificio cuando falló el rociador contra incendios y dijo que no; él había sido el último en abandonar el edificio esa misma noche. Luego le pregunté si hay un servicio de limpieza para el edificio e inmediatamente sus ojos se abrieron de par en par, algo claramente había hecho clic para él. El administrador accedió al sistema de seguridad del edificio y constató que alrededor de las 10:30 p.m. del día del siniestro, alguien había accedido al edificio. El gerente se puso en contacto con la compañía de servicios de limpieza y admitieron que los empleados de la oficina habían estado jugando con el helicóptero esa noche dentro del área de la oficina cuando se salió de su control, impactó contra el techo y golpeó el rociador contra incendios, que luego disparó el sistema de supresión de incendios.

Esta investigación muestra que la ingeniería forense es más que una sola disciplina; se trata de seguir pistas, interpretar su significado y probar hipótesis. Ya sea que la causa sea obvia, como un árbol que cayó a través de un techo o un automóvil que atravesó una pared, o más difícil de determinar, como qué está causando el crecimiento de moho dentro de una ventana, el primer paso para determinar la causa es recopilar evidencia y hacer observaciones. Con un poco de esfuerzo adicional de «buceo», haciendo preguntas directas y siguiendo la evidencia, un ingeniero forense puede determinar con éxito la causa y el origen del daño, ¡incluso cuando es inesperado! Esta fue una de esas veces.

Steve Moore, Educación Física, CASp

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Bianca Casem

Cuando las piscinas revientan

Cuando el verano trae un sol cálido y un clima cálido, muchos propietarios intentan combatir el calor dándose un chapuzón en una piscina fresca. Algunos tienen la suerte de tener su propia piscina en el patio trasero para usar en su tiempo libre. Sin embargo, ser propietario de una piscina no siempre es como flotar en una tumbona inflable, con una bebida de coco en la mano. El mantenimiento de rutina, la limpieza y el equipo adecuado son cruciales para mantener una piscina en buen estado de funcionamiento, y cuando esas cosas no suceden o son inoportunas, pueden ocurrir daños graves y potencialmente permanentes a la gran inversión financiera que es una piscina.

Un tipo de reclamo por daños a la propiedad que los ingenieros forenses de Degenkolb ven con respecto a las piscinas residenciales es cuando la parte enterrada de la piscina se levanta, o salta, del suelo. No solo el caparazón de la piscina sufrió daños irreparables, sino que también se vieron afectados el borde de la piscina circundante, las tuberías subterráneas y las estructuras adyacentes. Pero ¿por qué sucede esto?

Las cubiertas de piscinas enterradas generalmente se construyen con gunita, un material similar al concreto, pero que se aplica a través de una pistola rociadora directamente sobre los suelos intactos de la excavación de una piscina. Seis pulgadas de gunita crean la cubierta de la piscina y las ventajas de usarla son su resistencia estructural y las variaciones en la forma de la superficie. Los propietarios de viviendas y los diseñadores pueden crear cualquier forma de piscina que deseen, ya sea un rectángulo o más formas curvas de forma libre, como túneles que conducen a una casa y bares en la piscina. Una vez que la gunita se seca y se aplica una capa de acabado de yeso, se forma una capa que retiene el agua de la piscina.

El peso de la piscina varía drásticamente cuando está vacía o llena, y aquí es donde comienzan a surgir los verdaderos problemas estructurales. En áreas como California, el contenido de humedad de los suelos y la elevación del nivel freático varían de una estación a otra, con más agua en el suelo durante los meses de invierno. Si la elevación del nivel freático local aumenta hasta la profundidad de la piscina debido a una estación invernal húmeda, la fuerza de flotación del agua desplazada trata de levantar el caparazón del suelo.  Afortunadamente, el peso del proyectil de gunita, la plataforma circundante y el agua de la piscina contrarrestan estas fuerzas y mantienen la estructura en el suelo. Pero, ¿qué sucede cuando el nivel del agua de la piscina baja rápidamente o se retira el agua de la piscina por motivos de mantenimiento?

Sin el peso del agua en la piscina, un nivel freático elevado podría producir fuerzas de flotación lo suficientemente grandes como para levantar el caparazón del suelo.  Todo el mundo ha visto los barcos portacontenedores de carga extremadamente grandes y se pregunta cómo se mantienen a flote.  Bueno, se trata del Principio de Arquímedes, que establece que la fuerza de flotación sobre un objeto sumergido es igual al peso del volumen de agua desplazada.  Desafortunadamente, este es el momento en el que se pueden producir daños irreparables en la piscina.  No solo se dañan las tuberías de plomería, los conductos eléctricos y la plataforma circundante, sino que los suelos debajo de la capa de gunita se consolidan y llenan el vacío: la capa no puede volver a bajar a su altura original cuando el nivel freático desciende nuevamente.

Pero, ¿y si mi piscina vacía se sale del suelo en verano? ¿O qué pasa si mi piscina completamente llena se sale del suelo? Ese tipo de preguntas requieren profundizar e investigar la verdadera causa del nivel freático elevado. Las fugas de plomería de la subrasante, la formación de grietas en la capa de acabado de yeso y la cubierta de gunita, el equipo defectuoso, los métodos de instalación inadecuados, la separación de la viga de unión y el borde de la cubierta y la topografía circundante son algunos ejemplos de la verdadera causa detrás de una piscina reventada y pueden ser muy difíciles de identificar sin la experiencia y los conocimientos adecuados.

Entonces, ¿dónde iría el propietario de una piscina o cualquier otra parte interesada para obtener información sobre el nivel freático en su vecindario?  Bueno, un par de opciones serían consultar con un contratista o un ingeniero forense que se especialice en la construcción e instalación de piscinas.  Otra opción sería visitar el sitio web del Departamento de Recursos Hídricos de California e investigar los datos históricos de los pozos.

Si usted es propietario de una piscina y quiere proteger esa inversión divertida y maravillosa en su patio trasero, intente mantener una imagen en el fondo de su mente del antiguo Arquímedes descansando en su bañera exclamando esa sola palabra de descubrimiento e iluminación, «¡Eureka!».

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Colapso de techo comercial Aqua Workz

Cuando la madre naturaleza ejecuta la hipoteca de una propiedad

La erosión en curso desestabilizó los cimientos de la casa.

Hace varios años, investigué los daños reportados relacionados con la tormenta en una estructura residencial unifamiliar cerca de North Cove, Washington, entre Tokeland y Grayland en la costa del Océano Pacífico. Se informó que el viento y la erosión habían causado la destrucción casi total de la casa. No era ajeno a las estructuras afectadas por tormentas, pero no estaba preparado para lo que encontré.

Traté de conducir hasta el lugar usando mi nuevo y elegante sistema de navegación GPS, pero seguí encontrando carreteras cerradas y señales de desvío que parecían haberse instalado recientemente. Me detuve y salí a mirar. Aproximadamente 30 pies más allá de una señal de barricada de tráfico plegable temporal, el pavimento de asfalto se desprendió abruptamente en el borde del acantilado costero, a unos 20 pies sobre la playa de abajo. Miré hacia arriba y hacia abajo de la costa y vi numerosas calles que terminaban abruptamente en la escarpa casi vertical del acantilado costero. No pude evitar imaginarme la portada de la colección clásica de Shel Silverstein, Donde termina la acera.

Los riesgos de erosión costera eran bien conocidos en la zona, y otras casas, negocios y edificios se habían perdido de manera similar.

Regresé al automóvil y, a pesar de la falta de letreros de calles y direcciones, logré encontrar la casa basándome en algunas fotografías antiguas y una descripción aproximada del propietario. Me quedé asombrado por lo que encontré. La tierra que sostenía los cimientos de esta casa se había arrastrado hacia el mar y la mitad oeste de la casa descansaba sobre la playa, a unos 15 pies por debajo de la mitad este, que permanecía en el acantilado. Los suelos arenosos de los acantilados eran bastante inestables, por lo que mantuve una distancia respetuosa mientras documentábamos el alcance de los daños observados.

El área era un pueblo fantasma por lo que no había vecinos para entrevistar. Conduje un poco por la costa hasta Grayland Beach State Park, donde los guardabosques de la oficina del parque me informaron que a esa sección particular de la playa la habían apodado «Playa Washaway» y es una de las costas de erosión más rápida del mundo. Parece que cada año el Océano Pacífico reclama un promedio de 100 pies de costa en esta área, medidos perpendicularmente a la costa. Hasta el momento, la erosión costera se ha cobrado más de 50 casas, un faro, una escuela e incluso una estación de la Guardia Costera.

La causa de la dramática erosión costera en North Cove es la erosión de la lengua de arena que una vez protegió North Cove. El dragado histórico y la construcción de proyectos de represas hidroeléctricas en el río Columbia han alterado la ubicación del canal de drenaje y han creado una condición en la que las olas de tormenta del sur rompen cerca de la costa, lo que erosiona la playa en gran medida.

Izquierda: North Cove, Washington en junio de 1990 | Derecha: North Cove, Washington en agosto de 2018 | Las imágenes de lado a lado muestran el alcance de la erosión a lo largo de esa parte de la costa de Washington.

Las soluciones consideradas para ayudar a proteger a las comunidades costeras en esta región se han alejado del uso de escolleras más grandes y otras técnicas de blindaje rígido en favor de un enfoque llamado «revestimiento dinámico», en el que una banda de adoquines (piedras de 3 a 10 pulgadas de diámetro) se utiliza en la base de los acantilados para absorber la energía de las olas. Los resultados de utilizar adoquines para el revestimiento dinámico se han medido y han sido impresionantes, ya que redicen la erosión a tasas de tan solo 30 pies por año en 2017 y cero en la temporada de tormentas 2018-2019.

Si bien era demasiado tarde para la vivienda que me enviaron a investigar y para la mayor parte de la propiedad en la que se construyó, el revestimiento dinámico está demostrando ser un mecanismo eficaz para retrasar los efectos de la erosión costera en esta región.

Escrito por Scott Thomas, 23 de abril de 2021

Russell Steeves

Agua cayendo sobre peces

Inclinación de la mitad de la pared del techo como consecuencia del derrumbe del techo.

Era principios de la primavera cuando me detuve en un edificio comercial donde me habían enviado para investigar un techo derrumbado. Desde la calle, los únicos signos de algo sospechoso eran un parapeto ligeramente inclinado, que se inclinaba hacia adentro. Una vez dentro, el alcance del daño era evidente: una gran parte del techo central se había derrumbado por completo. Entre los restos de la estructura del techo, los paneles del techo y el aislamiento húmedo se encontraban acuarios de peces dañados y sus accesorios relacionados. El inconfundible olor a pescado, terroso y mohoso, como tierra recién labrada, perfumaba ligeramente el aire. Afortunadamente, la mayoría, si no todos, los habitantes con aletas de los acuarios habían sido salvados por los propietarios de este «establecimiento de peces». Pero el problema apremiante e inmediato era el enorme agujero en el techo: ¿qué lo había causado?

Mientras peinaba los escombros, comenzaron a surgir pistas. Las tejas del techo mostraron evidencia de manchas de agua; la rejilla metálica del techo estaba corroída con óxido de color rojo oscuro y el aislamiento de guata estaba manchado de oscuro y enmarañado. Las cuerdas de la armadura del techo de madera estaban manchadas de oscuro y cubiertas con moho blanco y amarillo. Saqué mi cuchillo y lo inserté en varias de las cuerdas de la armadura cargadas de moho. Los pasadores de metal en las armaduras estaban muy corroídos y el revestimiento del techo de madera contrachapada estaba podrido y deteriorado. También me di cuenta de que una curiosa lámina de plástico, no muy diferente del material de barrera radiante, estaba engrapada a las cuerdas inferiores de la armadura.

Me aventuré en un área del edificio donde el techo no se había derrumbado y pude observar las condiciones del techo. Incluso aquí, a cierta distancia del techo derrumbado, había signos de exposición a la humedad.

Vista de la parte colapsada del techo. Material de parche más nuevo fácilmente visible.

En busca de pistas adicionales, me aventuré al techo. Como muchos edificios comerciales, era un techo inclinado poco profundo con imbornales en las paredes del parapeto delantero. La mayor parte del techo parecía estar en buenas condiciones, con la excepción del área colapsada. Curiosamente, noté que el derrumbado se había remendado con materiales de techo adicionales. Con Google Earth pude determinar que el parche se había instalado recientemente, en los últimos meses, ya que no estaba presente en la imagen de Google Earth. El propietario informó que durante los últimos dos años, un contratista había reparado múltiples goteras en el techo. Con mi cabeza llena de información y pistas aparentemente relacionadas, estaba preparado para resolver el acertijo, pero estaba buscando una respuesta.

Vista del techo colapsado desde el interior del edificio.

El daño a los componentes interiores fue más severo y prolongado de lo que cabría esperar de un derrumbe del techo debido a la acumulación de agua. Tampoco había habido tormentas de lluvia significativas en el área durante varias semanas. Como tal, aparentemente fue un «colapso del cielo azul». Reflexiono sobre las filtraciones en el techo y los parches, ¿quizás una pista falsa? Surgió una hipótesis: tal vez el techo no tenía goteras desde el exterior; quizás el agua provenía del interior del edificio.

Los materiales oxidados y manchados indicaron problemas de humedad a largo plazo.

Entre los escombros del techo y los acuarios dañados había algunos que se salvaron; estos acuarios no tenían cubiertas, lo que permitía que el agua se evaporara de ellos fácilmente. Todo se sumaba: numerosos acuarios abiertos habían creado condiciones de aire cálido y húmedo en todo el interior del edificio. El vapor de agua migró hacia arriba a través del techo y se condensó en la parte inferior de la plataforma fría del techo. Después de humedecer la madera, las gotas de agua volvieron a caer sobre las láminas de plástico y las superficies del techo suspendido. Los acuarios no solo producían vapor de agua, sino que a medida que aumentaban las temperaturas diurnas, el agua atrapada en el techo se vaporizaba nuevamente y subía hasta la parte inferior de la plataforma del techo, donde luego se condensaba nuevamente. Hubo múltiples ciclos de vaporización y condensación diaria de agua dentro del edificio, ¡incluso durante los meses de primavera y verano!

La escala del problema era grande y se extendía a todas las partes del edificio. Sin embargo, lo peor de los daños no fue fácilmente visible para los ocupantes, ya que estaba oculto detrás de capas de techo acústico y láminas de plástico. Esto resultó ser crucial en términos de cobertura de seguro y fue un aspecto importante de nuestro informe de causa y origen.

Cuando dejé el sitio, no quería desperdiciar lo que quedaba de un lindo día de primavera: ¡carpe diem! Pensé, mientras conducía hacia la puesta de sol.

Por Steve Moore, PE